Najčešće postavljana pitanja

Na celoj teritoriji grada Beograda vec dugi niz godina usluge agencijskog posredovanja iznose 3% od dogovorene kupoprodajne cene – u dinarskoj protivvrednosti, za sve iznose preko 25.000€, dok je za sve iznose ispod 25.000€ posrednicka provizija fiksna i iznosi 750€ - u dinarskoj protivvrednosti. Placa je Kupac u trenutku potpisivanja Predugovora.

Porez na promet (porez na prenos apsolutnih prava) iznosi 5% od procenjene vrednosti nekretnine od strane nadležne Republicke Uprave Javnih prihoda – poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi nekretnina. Zakonska obaveza placanja ovog poreza pada na teret Prodavca, ali je višegodišnja uobicajena praksa da isti placa Kupac u ime Prodavca, kako bi Kupac imao apsolutnu zaštitu da ce porez biti placen.

Ne! To pravilo je važilo pre mnogo godina. Danas svaka kupoprodaja nepokretnosti podleže placanju Poreza na prenos apsolutnih prava u zakonskom roku.

Zakonski rok za prijavu placanja poreza na prenos apsolutnih prava tzv. Poreza na promet je 10 dana od dana overe kupoprodajnog Ugovora kod nadležne Republicke Uprave Javnih prihoda (R.U.J.P.) – poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi nekretnina.

Osim overenog kupoprodajnog Ugovora potrebno je priložiti i prethodni osnov sticanja za Prodavca – znaci Ugovor (u fotokopiji) kojim je on stekao svojinu na toj nekretnini sa poreskom klauzulom – pecatom R.U.J.P. na istom.

Posle prijema rešenja sa razrezanim porezom, obveznik placanja ima rok od 15 dana od dana prijema Rešenja da uplati navedeni iznos i o tome dostavi dokaz R.U.J.P. kako bi mu se na sve primerke Ugovora kojim je kupio tu nepokretnost stavila klauzula – pecat o regulisanom (naplacenom) porezu na promet.

Apsolutno najcešce pitanje upuceno nama posrednicima!

Kako su kod nas u 90% slucajeva vezane trgovine – tj. da bi neko kupio drugu nepokretnost mora prvo da proda onu u kojoj živi; sigurnost, zaštita i sinhronizacija celog posla su kljucni.

-Prvi korak je prodaja nekretnine, koja zapocinje potpisivanjem Predugovora i prijemom kapare (obicno u iznosu od 10%). U Predugovoru koji pruža maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum - rok za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u Zakonu nije definisan vec ga Ugovorne strane saglasno dogovaraju (najcešce 45-60 dana od dana potpisivanja Predugovora). U Predugovoru vezano za datum stoji formulacija – najkasnije do, te ukoliko se stvore uslovi da isplata bude ranije ne postoji nikakva prepreka.

-Drugi korak predstavlja slatku muku – odabir nove nekretnine. Sa jasno definisanim parametrima i realnim zahtevima, uz naravno iskusnog agenta, ovaj korak ne bi trebalo da predstavlja problem, posebno imajuci u vidu broj nepokretnosti koji se u Beogradu nudi na prodaju. Sa jasno odabranom lokacijom, poznatim zahtevima za sprat i grejanje kao i stepenom sredenosti buduce nekretnine agent ili menadžer «Cvetkovic-Roškov» nekretnina ce Vam u kratkom roku pokazati veliki broj kvalitetnih nekretnina kako iz sopstvene ponude tako i iz ponude kolega iz ostalih agencija (naša ponuda trenutno broji preko 900 objekata a u stalnoj smo kompjuterskoj razmeni sa još 22 agencije sa ukupnim brojem koji premašuje 5000 nekretnina). Odredenim brojem kvalitetnih gledanja vec posle desetak dana trebalo bi da je svaki bivši Prodavac vec odabrao buduci stan i kao Kupac potpisao Predugovor za kupovinu sa istim datumom isplate i primopredaje koji se pojavljuje na Predugovoru o prodaji.

Zbog specificnosti posla savetujemo Vam da ceo posao kupoprodaje poverite jednoj agenciji koja bi preuzela odgovornost uskladivanja rokova, isplate kupoprodajne cene i ulaska u posed i niza drugih pratecih radnji koje su vezane za jednu kupoprodaju.

Lako, na pravom ste mestu!

Preko Interneta idite na link «VAŠ OGLAS» na našoj prezentaciji i popunite osnovne podatke o Vašoj nepokretnosti i pošaljite nam ih, ili pozovite našu agenciju na telefone: 011/34-43-953 za teritoriju grada Beograda ili za teritoriju Novog Beograda i Zemuna našu poslovnicu 011/311-99-07.

U veoma kratkom roku kontaktirace Vas naš iskusni agent, zakazati Vam sastanak, doci do Vas i zajedno sa Vama realno proceniti i trenutno pozicionirati Vašu nepokretnost na tržištu. Agent ce izvršiti kontrolu Vaše dokumentacije, i ukazati na eventualne nepotpunosti i kako ih otkloniti. Dogovoricete se oko uslova prodaje, oglašavanja i pokazivanja potencijalnim kupcima.

Prodaja može da pocne!

Vratite se na najkompletniji pretraživac za nekretnine u Beogradu! Naravno NA NAŠ SAJT! (HOME PAGE)! Unesite osnovne podatke u upitnik i racunar ce Vam sam izbaciti celokupan izbor po zadatim parametrima. Ili idite na KOMPLETNU PONUDU i pronacicete možda i nešto o cemu niste ni razmišljali. U najkracem roku pozvace Vas naši agenti i menadžeri prodaje zaduženi za nepokretnosti koje ste izabrali i dogovoriti se sa Vama kada cete iste i pogledati.

Ukoliko ne želite sve ovo sami da radite kontaktirajte nas na telefone: 011/34-43-953 za teritoriju grada Beograda ili za teritoriju Novog Beograda i Zemuna našu poslovnicu 011/311-99-07. I mi cemo to uraditi za Vas.

Strani državljani mogu da kupe nepokretnost u SCG po principu reciprociteta njihove zemlje sa SCG. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slucaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost Ministarstva pravde. Proces dobijanja saglasnosti traje oko 30 dana. Reciprocitet postoji skoro sa svim zemljama evropske zajednice, Amerikom, Kanadom, Australijom, Kinom, Rusijom, i još 30-tak zemalja.

PTT prikljucak se prenosi sa Kupca na Prodavca po overi Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajednickim i istovremenim odlaskom Kupca i Prodavca u korisnicki servis PTT-a, gde Kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT prikljucka, a Prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Neophodno je poneti fotokopiju Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i fotokopije licnih karata.

Prenos prava korišcšenja EDB brojila vrši Kupac, odlaskom u nadležnu službi preduzeca Elektrodistribucije Beograd sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i zadnjom uplatnicom o placenoj elektricnoj energiji. U zavisnosti od opštine na kojoj se nepokretnost nalazi, odlazi se u Masarikovu ili Požešku ulicu.

Prenos infostana, odnosno, komunalija vrši Kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na cijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Overa kupoprodajnog Ugovora može se izvršiti na dva nacina:

• Odlaskom Kupca i Prodavca sa Agencijom i advokatom u mesno nadležni sud.
• Agencija «Cvetkovic-Roškov» pruža mogucnost da sudski izvršitelj dode u prostorije našeg Preduzeca i izvrši overu kupoprodajnog Ugovora na licu mesta sa istom pravovaljanošcu, što podrazumeva sem placanja osnovne sudske takse i placanje takse izlaska sudskog overitelja.

Razlika izmedju uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što na uknjižene nepokretnosti možete staviti hipotearne ili zložne kredite, a na neuknjižene ne, što znaci da se samo uknjiženi stanovi mogu kuppovati preko kredita banke i firme. Neuknjiženi stanovi time ne gubr vrednost, niti ih treba izbegavati, jer je sam zakonodavac odredio da nema razlike izmedu uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti, a vlasništvo se dokazuje overom Kupoprodajnog ugovora u sudu, ili nekim drugim pravosnažnim rešenjem, i upisom prava svojine u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti.

Isplata kupoprodajne cene vrši se transferom novca sa racuna Kupca na racun Prodavca u banci, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Ovaj Zakon propisuje da se sve isplate, bilo da su u dinarskom ili deviznom iznosua koje prelaze iznos od 600.000,00 dinara, moraju vršiti preko banke. Odabir banke je stvar dogovora izmedu Prodavca i Kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podici momentalno, banka vrši proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost.Ceo proces transfera sa otvaranjem deviznih raucna traje oko 30 minuta. Troškove transfera placa Kupac, i oni variraju od banke do banke, a iznose od 0,01% do 0,05% od vrednosti Kupoprodajnog ugovora.

Trenutno je u Beogradu daleko manji broj uknjiženih od neuknjiženih stanova. Da bi se odredjena nepokretnost uknjižila, potrebno je da budu ispunjeni odredjeni preduslovi.

Prvo je potrebno da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude snimljen i ucrtan, kao i da za isti postoji pravosnažna gradevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak Kupoprodajnog ugovora, kojim ce trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasništvo. To znaci da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet Kupoprodajnog ugovora uknjižena ili nije, prvi korak je provera u zemljišnim knjigama, odnosno, katastru nepokretnosti.

Ukoliko nije nepokretnost uknjižena, pitanje je zašto? Ukoliko nije uknjižen citav objekat, npr.zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno, onog onog ko je davao stanove u otkup.Prosto je nemoguce ocekivati da vlasnik nepokretnosti ima dokumentaciju koja prethodi otkupu, pogotovo ako govorimo o zgradama starim 30,40,50 godina, a koje još uvek zbog neažurnosti odredjenih opština, odnosno, preduzeca-investitora,imaoca prava raspolaganja i korišcenja, nisu uknjižene.Svakako je za uknjiženje, a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno poneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o placenoj taksi za uknjiženje.

Kapitalna dobit je razlika izmedu kupljene i prodate vrednosti nepokretnosti, i ona po Zakonu iznosi 20%. Obveznici kapitalne dobiti su lica koja su nepokretnost stekla posle 24.01.1994.godine. Dakle, svi koji su nepokretnost stekli po bilo kom osnovu pre navedenog datuma, nisu obveznici kapitalne dobiti.

Kapitalne dobiti su oslobodjeni lica koja su nepokretnost stekli ostavinom, znaci, naslednici. Oslobadjanjeod kapitalne dobiti se vrši kupovinom druge nepokretnosti i to u roku od 1 godine.

Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti, mora se legitimisati kao Prodavac.

Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti u originalima, overena od strane nadležnog suda, sa klauzulama RUJP nadležne opštine da je regulisan porez na promet apsolutnih prava. Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga-vlasnicki list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti. Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, pocevši od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno, snabdeveno RUJP pecatima uprave prihoda nadležne opštine o regulisanom porezu na promet apsolutnih prava.Znaci, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi Kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogao istu uknjižiti na svoje ime.

Od momenta zakljucenja Predugovora, Prodavac je u obavezi da primi celokupnu kupoprodajnu cenu na nacin i u rokovima dogovorenim sa Kupcem.

Do momenta zakljucenja i overe glavnog Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje obaveze nastale po osnovu PTT usluga, EDB-a, Infostana, poreza na imovinu. Na dan zakljucenja Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je u obavezi da dostavi Potvrdu Infostana zakljucno sa prethodnim mesecom, Uverenje RUJP nadležne opštine da je izmirio sve obaveze po osnovu poreza na imovinu, poslednji racun za struju, poslednji racun za telefon.

Prodavac je takodje u obavezi da u momentu zakljucenja Kupoprodajnog ugovora preda Kupcu kljuceve predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari, sa standardnom opremom.Obaveza Prodavca je takode da dostavi izvod iz maticne knjige rodjenih kao i sudski overene izjave bracnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slucaja, kao i da izvrši dopunu dokumentacije kojom dokazuje svoje vlasništvo, ukoliko je to neophodno.

Obaveza Kupca je da isplati celikupnu kupoprodajnu cenu na nacin i u rokovima dogovorenim sa Prodavcem.

Uobicajeno je da prilikom zakljucenja Predugovora, Kupac isplati 10%dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku, transferom sa deviznog racuna Kupca na devizni racun Prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Kupac je u obavezi da plati i posrednicku proviziju, sudske takse za overu Predugovora, Ugovora, odnosno, Aneksa, transfer u ovlašcenoj banci, porez na promet apsolutnih prava kao i takse za prenos pretplatnih prava( PTT, EDB,...), kao i taksu za uknjižbu nepokretnostina svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi.

Primopredaja nepokretnosti, odnosno, ulazak u posed je proces koji prolazi kroz nekoliko faza:

• odlazak pre potpisivanja i overe Kupoprodajnog ugovora u nepokretnost, gde se vrši uvidaj da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari;
• odlazak u agenciju i overa Kupoprodajnog ugovora u sudu;
• isplata kupoprodajne cene u banci;
• dolazak u kupljenu nepokretnost i zvanicna primopredaja kljuceva.

Naše Preduzece predlaže svim svojim Kupcima da zbog licne zaštite obavezno promene unutrašnje brave. Srecno!